Situación normativa. El RDL 29/2026 entró en vigor, con carácter general, el 8 de octubre. La información oficial consultada lo sigue señalando como pendiente de convalidación. Antes del webinar hay que comprobar su situación y la del RDL 28/2026, que prevé otra reforma de las prórrogas desde el 15 de noviembre. [1]
Para el propietario, la reforma obliga a revisar la duración efectiva del alquiler, los ingresos netos y las posibilidades de recuperar la vivienda. La fecha y la modalidad de cada contrato importan.
1 Prórrogas del contrato
Determinados contratos de vivienda habitual vigentes el 8 de octubre pueden prolongarse hasta dos años más, por anualidades y a solicitud del inquilino. La medida incluye vencimientos de la prórroga obligatoria anteriores al 31 de diciembre de 2028 y otros supuestos de prórroga o tácita reconducción. El inquilino debe estar al corriente de pago y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.
Existen excepciones por acuerdo, nuevo contrato o necesidad real acreditada del arrendador en los términos legales. En zonas tensionadas prevalece, cuando proceda, la prórroga extraordinaria de hasta tres años; ambas no se acumulan. [2]
2 Límites a la actualización de la renta
Solo cabe actualización anual si está pactada. Entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, si la renta supera el máximo aplicable conforme al sistema estatal de precios de referencia, no procede incrementarla. En los demás casos, sin nuevo acuerdo, el tope es el 2%; con acuerdo también debe respetarse el IRAV. El 2% es un máximo, no una subida automática, y tampoco permite superar el IRAV. [2, 3]
3 Habitaciones y alquiler de temporada
Habitaciones. Si cubren una necesidad permanente de vivienda, quedan expresamente sujetas al régimen de vivienda habitual: prórroga obligatoria hasta cinco años si el arrendador es persona física y siete si es persona jurídica. La suma de rentas de habitaciones alquiladas simultáneamente no puede superar la renta del alquiler unitario de la vivienda; en zonas tensionadas debe respetar también los límites legales.
Temporada. Exige una causa real de desplazamiento temporal, expresada en el contrato y acreditable por el arrendador: estudios, trabajo o tratamiento médico, por ejemplo. La duración debe superar 31 días y, como regla, no exceder de 12 meses, aunque puede prolongarse si subsiste la causa. Superar 12 meses sin justificación o encadenar más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes y sobre la misma vivienda determina su consideración como habitual desde el primero.
Los temporales anteriores al 8 de octubre conservan su régimen hasta el vencimiento pactado; si se renuevan, deben adaptarse a las nuevas reglas. [3]
4 Gastos y garantías
En los contratos sujetos al nuevo régimen conviene revisar estas cláusulas:
- IBI y tributos asociados a la vivienda: no pueden trasladarse al inquilino, salvo que sea el obligado tributario.
- Comunidad: la repercusión requiere pacto escrito e importe anual, en un edificio en propiedad horizontal. Sin propiedad horizontal no pueden imputarse gastos de comunidad.
- Agencia, gestión y formalización: no pueden repercutirse directa ni indirectamente al inquilino, tampoco en el alquiler temporal.
- Seguro y garantías: no puede exigirse al inquilino contratar un seguro de impago. La garantía adicional, distinta de la fianza, tiene un máximo de dos mensualidades en vivienda habitual de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), y una mensualidad en temporada. [3]
5 Salida anticipada y venta de la vivienda
El inquilino puede desistir sin indemnización una vez transcurridos seis meses en vivienda habitual, con 30 días de preaviso; en temporada, después de un mes y con 10 días de preaviso.
Se prohíbe pactar la renuncia al tanteo y retracto. La venta conjunta con otros inmuebles conserva estos derechos si la vivienda es jurídicamente individualizable; debe comunicarse su precio y el criterio de reparto del precio global. Antes de aplicar estas reglas a contratos anteriores, hay que comprobar su régimen temporal. [3]
6 Impagos y suspensión de desahucios
El régimen temporal de suspensión alcanza hasta el 31 de diciembre de 2030 para personas vulnerables sin alternativa habitacional, con vías distintas según el propietario y el procedimiento.
Además, en la enervación extraordinaria por impago, la Administración dispone de dos meses desde la notificación para ofrecer alojamiento adecuado o pagar o consignar íntegramente la deuda, incluidas las rentas devengadas y las costas. Si vence el plazo sin alternativa ni pago o consignación íntegros, se subroga en la posición deudora y no procede el lanzamiento: el contrato continúa hasta su expiración mientras persista la vulnerabilidad.
En la vía residual para otros propietarios, cuando no procede esa enervación, la suspensión se revisa cada doce meses y tiene un máximo de tres años, con excepciones y posibles compensaciones. La protección del propietario persona física con dos o menos viviendas se recoge en esta vía; no debe presentarse como una exención general frente a cualquier suspensión. [2]
Para la inversión, conviene revisar contratos y vencimientos, documentar la temporalidad y recalcular la rentabilidad con los gastos propios y un margen de liquidez para impagos. La previsión de vender libre de inquilinos debe apoyarse en el régimen aplicable al contrato.
Fuentes
[1] Comunidad de Madrid · Situación normativa
[2] RDL 29/2026 · Arts 2 y 5 y disposiciones finales quinta y sexta
[3] LAU · Arts 2, 9 bis, 11, 18, 20, 25 y 36 y transitoria octava
Documentación de base: las cuatro notas de Apuntes & Consejos Inmobiliaria, de 21 de octubre de 2026, aportadas para este webinar.
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