El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC), en su Resolución de 13 de julio de 2026 (RG 00/05896/2025), ha unificado criterio sobre la aplicación de la exención por reinversión en vivienda habitual cuando la nueva vivienda se adquiere en conjunto con otra persona.
El Tribunal establece que la cantidad que puede considerarse reinvertida debe limitarse al importe correspondiente al porcentaje de propiedad que el contribuyente adquiere en la nueva vivienda. Cuando se trata de una vivienda adquirida con carácter ganancial y no existe una atribución expresa de cuotas, a efectos del IRPF se considera que corresponde un 50 % a cada cónyuge.
La exención depende de la propiedad adquirida
El TEAC aclara que no es necesario mantener en la nueva vivienda el mismo porcentaje de titularidad que se tenía en la vivienda transmitida.
Por tanto, una persona puede vender una vivienda que le pertenecía íntegramente y adquirir únicamente el 50 % de otra. No obstante, la cantidad que podrá considerarse reinvertida estará limitada al precio correspondiente a ese 50 %, que es el derecho de propiedad que realmente incorpora a su patrimonio.
Esta limitación se aplica incluso cuando el contribuyente aporta todo el dinero procedente de la venta anterior o paga una parte superior a su porcentaje de titularidad. La cantidad destinada a financiar la participación del otro adquirente no da derecho a aplicar la exención por reinversión.
El supuesto analizado
En el caso examinado, el contribuyente vendió su anterior vivienda habitual por 217.739,72 euros. Una vez descontada la hipoteca pendiente, el importe obtenido ascendía a 217.695,16 euros.
Posteriormente adquirió junto con su cónyuge una nueva vivienda cuyo coste era de 170.091,21 euros. Aunque el interesado afirmaba haber destinado a su construcción todo el dinero procedente de la venta, únicamente adquirió el 50 % del inmueble.
Por este motivo, el importe máximo admitido como reinversión fue de 85.045,61 euros, correspondiente a la mitad del coste de la nueva vivienda. Esta cantidad representaba el 39,07 % del importe obtenido con la venta anterior.
En consecuencia, de la ganancia patrimonial obtenida, que ascendía a 36.720,05 euros, quedaron exentos 14.345,19 euros. Los 22.374,86 euros restantes debían tributar en el IRPF.
Consecuencias prácticas
El origen del dinero utilizado para comprar la nueva vivienda no determina por sí solo la cuantía de la exención. Lo relevante es el porcentaje de propiedad que adquiere el contribuyente.
Si una parte de los fondos se utiliza para pagar la participación del cónyuge o de otro comprador, esa cantidad no se considera reinvertida en la adquisición de la propia vivienda. Dicho desembolso podría tener otras consecuencias, como la existencia de un préstamo o una donación, pero no aumenta la exención por reinversión.
Por tanto, si un contribuyente vende una vivienda de la que era propietario al 100 % y reinvierte el dinero en adquirir únicamente el 50 % de otra, la reinversión no podrá superar el 50 % del precio de la nueva vivienda. Si ese importe es inferior al obtenido con la venta, la exención de la ganancia patrimonial será únicamente proporcional.
Antes de realizar una compra conjunta, conviene analizar tanto la procedencia de los fondos como el porcentaje de propiedad que se atribuirá a cada adquirente, ya que este último puede afectar significativamente a la tributación de la venta anterior.
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